筆者在為一起商品房買賣合同糾紛案件提供咨詢服務中，發現咨詢人（購房人）對房屋面積誤差調整價格條款約定“多退少補”的效力及適用條件存在理解誤區，導致其未結合交易時的具體情況進行分析，而是簡單以“格式條款無效”為由向開發商主張雙倍返還面積誤差比超過3%部分的房價款并敗訴，且此類在維權過程中“跑偏了”的情況并非個例。對此，筆者結合實際案例，談談關于面積誤差調整價格條款的設置及效力問題，與廣大購房人和房地產開發企業客戶一同分享。

第一部分 相關案例

一、咨詢案例

基本案情：2018年3月1日，甲購買A公司開發預售的商品房住宅一套，雙方簽訂《商品房買賣合同》及補充協議，約定房屋建筑面積105.60平方米，單價為10550元/平方米，合同總價1114080元，實際購房款總額依據房屋實測建筑面積確定，多退少補。合同簽訂當日，甲依約支付了全部購房款。2019年9月，A公司向甲交付房屋，甲發現房屋的實測建筑面積僅為97.54平方米，與約定建筑面積相差8.06，誤差比達到7.63%，遂向法院起訴請求判令A公司返還房屋面積誤差比3%以內購房款33422.4元及自支付購房款之日起至是及返還完畢止的利息（按一年期LPR利率計算），判令A公司雙倍返還房屋面積誤差比超過3%的購房款103163.81元。

法院觀點：雙方簽訂的《商品房屋買賣合同》及補充協議是雙方當事人的真實意思表示，約定房屋總價款以房產管理部門委托測繪機構實測的面積為準實行多退少補，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應依約履行。

裁判結果：（1）A公司于判決生效之日起三十日內按照建筑面積誤差8.06平方米返還甲購房款85033元；（2）A公司于判決生效之日起三十日內支付甲以85033元為基數按照同期銀行貸款利率自2018年3月1日起至履行完畢之日止的利息；（3）駁回甲其他訴訟請求。

二、與咨詢案例裁判觀點趨近或一致的案例檢索

（2018）晉0105民初6604號民事判決：原告樊丹與被告恒實公司簽訂的《房屋買賣協議》及原告與被告潤成公司簽訂的《商品房屋買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，系有效合同，雙方均應按照合同約定履行各自的義務?！斗课葙I賣協議》及《商品房屋買賣合同》均約定以房產管理部門組織實測的面積為準，對原告支付的涉案房屋的總房價進行多退少補，原告主張被告潤成公司退還房屋面積誤差比3%以內購房款19865元及雙倍返還原告房屋面積誤差比超過3%的購房款393355元，與《房屋買賣協議》及《商品房屋買賣合同》約定不符，本院不予采信。

（2019）滬01民終13365號民事判決：本院認為，補充條款獨立于預售合同正文，其在形式上足以引起合同當事人的注意，其內容也并未違反建設部的相關規章及最高院司法解釋的相關規定。并且，房屋實測面積的大小系以權威測繪機構出具的報告為準，并非由被上訴人所決定，雙方在簽訂預售合同時也無法預測暫測面積與實測面積的誤差比，故爭議條款即使為格式條款，也并不存在免除條款提供方責任、加重對方責任，排除對方主要權利的情形。該補充條款合法有效，對雙方當事人均產生拘束力。

（2014）魯民提字第160號民事判決：關于補充協議的效力問題。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照合同約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理……。本案中，雙方簽訂的補充協議作為主合同（商品房買賣合同）的從合同，亦是在雙方協商基礎上簽訂的，并未違反法律禁止性規定，應當認定該補充協議合法有效，原審認定正確。補充協議雖是格式合同，但該補充協議第三條并未約定房屋面積誤差超出3%時，不作退款處理這樣免除其責任的條款，而是對房屋面積超出3%時如何結算重新進行了約定，鼎城公司該補充協議并不違反《合同法》第四十條關于一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的法律規定，且雙倍賠償房屋面積差異款，亦是在合同沒有約定或者約定不明的情況下，才能依據法定原則處理，因此，在雙方合同明確約定情況下，陳園園請求補償協議無效，應雙倍賠償房屋面積差異款的申請再審理由因與雙方約定不符，本院依法不予支持。

三、認定面積誤差價格調整“多退少補”條款無效的案例檢索

（2021）魯15民終5196號法院觀點：

涉案《山東省新建商品房買賣合同（預售）》第13條關于面積差異處理的約定是開發商為了重復使用而預先擬定的，該條款雖涉及了4種解決方式，但實際上“雙方同意按第4種方式進行處理”中的“4”系由榮盛公司打印合同空白處，并沒有采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識或按照上訴人的要求對該格式條款予以說明，也不能顯示訂立合同時與許女士進行了充分協商，故該條款屬于格式條款。一審認定《山東省新建商品房買賣合同（預售）》第十三條第四款為格式條款而無效并無不當，本院予以支持。

第二部分 相關法律、司法解釋、部門規章等規定

一、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號 ）(已被修訂)（下稱原司法解釋）

第十四條  出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

2021年12月29日，最高院發布《最高人民法院關于修改〈最高人民法院關于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》（法釋［2020］17號）。根據該決定，刪除了原司法解釋第十四條有關面積誤差3%的條款。

二、《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）（現行有效）

第二十條  按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

面積誤差比＝產權登記面積－合同約定面積/合同約定面積×100％

因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。

三、《商品房買賣合同（預售）示范文本》（GF-2014-0171）

第十三條 面積差異處理

該商品房交付時，出賣人應當向買受人出示房屋測繪報告，并向買受人提供該商品房的面積實測數據（以下簡稱實測面積）。實測面積與第三條載明的預測面積發生誤差的，雙方同意按照第   種方式處理。

1. 根據第六條按照套內建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：

（1）套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

（2）套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權解除合同。

買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房款 （含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照   %（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。

買受人選擇不解除合同的，實測套內建筑面積大于預測套內建筑面積時，套內建筑面積誤差比在3%以內（含3%） 部分的房價款由買受人補足；超出 3% 部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人所有。實測套內建筑面積小于預測套內建筑面積時，套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%） 部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

套內建筑面積誤差比＝ 實測套內建筑面積－預測套內建筑面積/預測套內建筑面積 × 100%

2. 根據第六條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：

（1） 建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內 （含3%） 的，根據實測建筑面積結算房價款；

（2）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權解除合同。

買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房款 （含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照   %（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。

買受人選擇不解除合同的，實測建筑面積大于預測建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內（含3%） 部分的房價款由買受人補足，超出 3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人所有。實測建筑面積小于預測建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

建筑面積誤差比＝ 實測建筑面積－預測建筑面積/預測建筑面積 × 100%

（3）因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

3. 根據第六條按照套計價的，出賣人承諾在房屋平面圖中標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。該商品房交付時，套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，雙方約定如下：                               。

4.雙方自行約定：                  。

四、關于格式條款的現行相關規定

《民法典》第一百五十一條  一方利用對方處于危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

《民法典》第四百九十六條  格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。

《民法典》第四百九十七條  有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

《民法典》第四百九十八條  對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

第三部分 筆者評析

首先，根據上述（2018）晉0105民初6604號、（2019）滬01民終13365號和（2014）魯民提字第160號民事判決書中的法院說理內容，原司法解釋第十四條和《商品房銷售管理辦法》第二十條實質上都規定了在發生房屋面積誤差時“優先按照約定處理”基本原則，即說明前述條款關于3%面積誤差調整的規定并不屬于效力性強制性規定，而是在合同沒有約定情況下對面積誤差調整的漏洞填補規則。

其次，關于約定“多退少補”是否合法有效，根據相關法律條款的表述金額筆者檢索的相關案例中法院說理，筆者認為需要分兩個層次去解析：

第一，就約定“多退少補”是否屬于格式條款來說，此類房屋面積誤差調整條款一般都是由出賣人（房地產銷售企業或開發商）在其通用的房屋銷售合同文本中預先擬定并設置好的，普通購房人一般沒有機會、條件進行協商或做出選擇，完全符合法律關于“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款?！泵枋龈袷綏l款的基本特征（即預設性、重復使用性和不可協商性），當然屬于格式條款。

第二，就該“多退少補”約定是否合法有效，亦需要區分兩種法律適用標準。在適用合同法時，按照原合同法（已廢止）第三十九條第一款、第四十條之規定，需要該格式條款符合法律規定的“合同無效”、“特定免責條款無效”或“未采取合理的方式提請非提供格式條款一方注意免除或者限制提供方責任”之情形時才應被認定無效。在適用民法典時，民法典第四百九十六條第二款和第四百九十七條之規定分別確定格式條款的“訂入”和“生效”規則，第四百九十六條第二款特別明確了“提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容?！?，結合對該款的上下文理解，此處所指“與其有重大利害關系的條款”系指免除或者減輕提供格式條款一方責任等條款，即只有在提供格式條款一方未采取合理方式該類格式條款進行提示時，對方才能主張格式條款未“訂入”合同，不成為合同的內容；第四百九十七條則就格式條款無效的情形，從原合同法確定合同效力和條款效力的認定范圍擴大到了對民事法律行為效力的認定范圍，但認定無效的基本原則基本不變，即除“合同無效”、“特定免責條款無效”外，只有“不合理地免除或者減輕提供格式條款一方責任、加重對方責任、限制或排除對方主要權利”的格式條款才無效。

回顧上述案件，從權利義務對等的角度來看，筆者認為房屋面積誤差調整價格條款約定“多退少補”在一般情況下具有公平性，也符合等價交換的交易規則。但是，在某些特殊情形中，如適用“多退少補”來確認買受人與出賣人之間的權利義務，也可能顯失公平。例如：剛需類商品房住宅的出賣人與買受人在合同中約定了關于房屋面積誤差調整價格按照“多退少補”執行，但是房屋面積誤差明顯超過了正常合理的預計范圍，如房屋實測面積超過約定面積的30%可能導致超出買受人負擔房屋價款的能力范圍，或實測面積小于約定面積的30%不能滿足買受人的正常居住需要，繼續要求買受人按照“多退少補”約定履行商品房買賣合同，則會使買受人承擔不必要的經濟負擔，顯失公平，則應將公平至于自愿之前優先予以考慮，對該“多退少補”格式條款訂入時的交易背景等進行更進一步的綜合審查，銜接適用如民法典第一百五十一條等規定撤銷房屋買賣行為，以保障買受人的合法權益。

從商品房出賣人防范交易風險角度來講，筆者也提出以下意見供房地產銷售企業或開發商客戶參考：

1、在與購房人訂立商品房買賣合同時，應當嚴格遵循民法典規定關于格式條款的訂入和生效規則，確保格式條款內容符合法律規定的訂入和生效條件，特別是對涉及調整雙方權利義務（不一定屬于免除或者減輕提供格式條款一方責任、加重對方責任、限制或排除對方主要權利）的條款內容，也應當給予購房人充分的提示和說明，確保買賣雙方對合同文本都能夠充分理解，從而有效保障合同約定對雙方的約束效力。

2、因《商品房買賣合同》示范文本的內容更新滯后且并不完善，大部分房地產銷售企業或開發商會配套制定補充性的協議來完善雙方權利義務，在制定補充協議時，如補充條款系對示范文本內條款作出調整或補充，則應盡量以覆蓋性（替代性）的表述作出約定，以確保所提供的格式條款不存在兩種以上的解釋，以有效保障合同條款（特別是補充協議內容）對雙方的約束效力。

史鴻清

畢業于美國馬里蘭大學，中國共產黨黨員，現擔任北京德恒（太原）律師事務所合伙人、涉外業務委員會主任、山西省農業與農村法治研究會委員。

擅長業務領域：建設工程及房地產領域爭議解決、涉外法律實務、企業法律實務。

嚴瑞雪

東北財經大學民商法學碩士，現為北京德恒（太原）律師事務所專職律師，民商事業務委員會委員，具有西安市某人民法院工作經歷。

擅長業務領域：民商事爭議解決、企業法律實務。